**ab25** Därför spelar de nya standardavtalen så stor roll för byggbranschen

ab25 är tänkt att ersätta ab 04 och abt 06 och blir därmed den nya grunden för hur byggentreprenader regleras i Sverige. För dig som är beställare, entreprenör eller konsult betyder det att spelreglerna ändras på flera viktiga områden juridik, samarbete och digitalisering.

Kort sagt:

ab25 samlar dagens praxis, skärper kraven på lojalitet och kommunikation och anpassar avtalen till en mer digital och tvistebenägen bransch.

Vad är ab25 och varför kommer det nu?

Byggandets kontraktskommitté (BKK) har arbetat länge med att se över ab 04/abt 06. Resultatet är ab25 och abpu 25, som i remissutgåva redan visar tydligt vart branschen är på väg:

– mer fokus på funktion och samverkan än enbart formalia

– tydligare koppling till modern rättspraxis

– bättre stöd för digitala modeller (BIM)

– försök att minska transaktionskostnader och antalet tvister

Målet är standardavtal som:

– främjar sund konkurrens och innovation

– är förutsebara och användarvänliga

– ger balanserad riskfördelning

– fungerar ihop med obligationsrätten och EU-rätten

I praktiken innebär det att mycket av det som tidigare stod i förordet eller mellan raderna nu lyfts in som tydliga avtalsvillkor.

Skärpta krav på lojalitet och kommunikation

Ett av de mest diskuterade områdena i ab25 är de nya reglerna om samverkan, lojalitet och underrättelser.

Där ab 04/abt 06 talade allmänt om god kommunikation och allmän lojalitetsplikt i förordet, gör ab25 det till bindande avtalsregler:

– parterna ska samverka och agera lojalt mot varandra

– parterna ska ha god kommunikation

– underrättelser ska vara ändamålsenligt utformade

– underrättelser ska besvaras om det inte är uppenbart obehövligt

Vad betyder det här i vardagen?

– som entreprenör kan du inte tiga och hoppas när du ser ett problem i handlingarna

– som beställare kan du inte ignorera varningar, störningsanmälningar eller oklarheter

– slarviga eller otydliga underrättelser riskerar att förlora sin verkan

Samtidigt är begrepp som ändamålsenlig och uppenbart obehövligt ganska öppna. De kommer att behöva fyllas med innehåll via praxis. Men signalen är tydlig:

Passivitet och otydlighet ska kosta.

Vill du undvika tvist under ett ab25-avtal blir det därför viktigare att:

– dokumentera tidigt

– skriva konkreta, begripliga underrättelser (om hinder, äta, risker)

– svara skriftligt, även när du tycker att frågan är självklar

Fel, ansvar och samlade störningskrav

En annan viktig pusselbit kring ab25 är hur avtalet hanterar fel, störningar och merkostnader.

Samtidigt som BKK reviderar ab-avtalen har Högsta domstolen och hovrätterna:

– skärpt synen på reklamation inom viss tid

– prövat om sena krav kan vara preskriberade trots otydliga sanktioner i villkoren

– granskat samordnade störningskrav (cumulative disruption claims) i bland annat Mall of Scandinavia-målet

I remissutgåvan av ab25/abpu 25 syns influenser från internationell praxis:

– samlade störningskrav lyfts in som kontraktsreglerad möjlighet, men med krav på struktur

– du måste tydligare dokumentera orsakssamband, inte bara peka på att allt blev dyrare

– tids- och kostnadskrav kopplas hårdare till tidig och tydlig underrättelse

För dig innebär det:

– mer utrymme att driva krav på samlad påverkan men bara om bevisningen håller

– större risk att krav faller om du inte har löpande dagbok, styrkta mängder och tydlig orsakverkan-kedja

Med ab25 blir det därför viktigare än någonsin att:

– föra levande tidplan och projektlogg

– logga avvikelser, hinder och beställarbeslut direkt

– skilja på kontraktsarbeten, äta-arbeten och hinder redan när de uppstår

Digitala modeller och rangordning av handlingar

Byggsektorn har länge arbetat med BIM, men standardavtalen har släpat efter. ab25 tar tydliga steg för att ikapp digitaliseringen:

– digital modell definieras som samling av objektsbaserad digital information inklusive länkad information

– begreppet handling utvidgas: analog eller digital handling, digital modell eller annan informationsmängd

– öppet dataformat definieras, vilket minskar inlåsning till specifika plattformar

Viktiga konsekvenser:

– digitala modeller blir kontraktsenliga handlingar

– i rangordningen får modellen ofta företräde framför ritningar och beskrivningar vid motstridigheter

– måttangivelser i siffror/bokstäver gäller dock alltjämt före mätning i modell

Det innebär att:

– som beställare behöver du vara säker på modellens kvalitet, inte bara ritningarna

– som entreprenör måste du ha rutiner för versionshantering, åtkomst och spårbarhet

– ansvar för funktionalitet, tillgänglighet och leveransformat blir explicit reglerat

Kort sagt:

den digitala modellen är inte längre bara ett hjälpmedel den är en primär bärare av avtalsinnehåll.

Offentlig upphandling, ab25 och eu-rätten

Många ab-avtal används i offentliga entreprenader, där LOU/LUF och EU-rätten styr hårt. Parallellt med arbetet med ab25 har både EU-domstolen och svenska domstolar:

– skärpt kraven på tydliga och förutsebara villkor i offentliga kontrakt

– slagit fast att alla väsentliga villkor ska framgå uttryckligt inte bara fyllas ut av praxis

– betonat att även utförandefasen omfattas av de upphandlingsrättsliga principerna

Här kan ab25 spela en nyckelroll:

– tydligare regler om kommunikation, lojalitet och digitala modeller minskar utrymmet för dolda tolkningar

– bättre struktur för ändringar, äta och kompletterande beställningar underlättar bedömningen enligt 17 kap. LOU

– avtalen blir något lättare att förena med kraven på transparens och likabehandling i EU-rätten

Samtidigt ökar kraven på både beställare och entreprenörer att:

– skriva klara af-texter och inte lämna kritiska frågor åt det löser vi sen

– säkerställa att alla väsentliga villkor t.ex. funktionskrav, garantier, ansvarsbegränsningar faktiskt står i handlingarna

– hantera ändringar enligt både ab25 och 17 kap. LOU, med spårbar dokumentation och tydlig värdebedömning

Hur förbereder du dig för ab25?

Även om den slutliga versionen av ab25 ännu inte är lanserad går det redan nu att förbereda sig. Några konkreta steg:

– se över dina standardtexter

Anpassa AF-delar, mallar för tidplan, underrättelser och mötesprotokoll till Skärpta krav på lojalitet och kommunikation.

– stärk din dokumentation

Inför rutiner för dagbok, avvikelsehantering, störningslogg och spårbar modellhantering. Utan underlag faller många krav enligt ab25.

– utbilda projektorganisationen

De nya avtalen hjälper inte om de bara läses av juristen. Platschefer, projektledare och inköpare behöver förstå vad som faktiskt ändrats.

– uppdatera din BIM-strategi

Se till att du vet vem som ansvarar för vad kring digitala modeller: innehåll, format, versioner, åtkomst och arkivering.

– ta höjd i anbudsskedet

Nya regler om störningar, felavhjälpande och digital information påverkar både riskbild och kalkyl. Justera marginaler och riskpåslag därefter.

När ab25 väl börjar användas kommer de aktörer som förberett sig ha ett tydligt försprång. Både i förhandling, genomförande och vid eventuell tvist.

Vill du fördjupa dig mer i ab25, entreprenadrätt, arbetsmiljö eller upphandling finns ett stort utbud av kurser hos EGA. Där får du praktiska exempel, genomgång av ny praxis och möjlighet att diskutera dina egna frågeställningar med erfarna kursledare.